商品房预售转让合同效力如何认定

一、什么是商品房预售转让合同

商品房预售的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的商品房预售再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

二、预售转让合同效力如何认定

对于商品房预售后是否允许再行转让，房地产法作了灵活的规定。《城市房地产管理法》第46条规定:“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的商品房预售再行转让的问题，由国务院规定。”目前，虽然国务院相关的法规尚未出台，但是，执法部门对于这一问题的认识，基本取得了共识。第一，我国预售合同转让在房地产市场中大量存在，它是房地产市场经济的客观需要。它有利于扩大销售渠道，筹集资金，降低开发资金的占用，加速开发资金的循环，并分担风险，活跃繁荣市场。第二，经有关部办理了预售合同的转让手续，该合同又不损害国家和他人的利益，可以认定转让商品房预售的合同有效。对于未办理转让手续，但不损害国家和他人利益，在一审期间补办转让手续的，可以认定合同有效。

一般情况下，认定商品房预售转让合同是否有效可从以下几方面进行考察:(1)依照法律、法规、政策等规定允许转让的，可以转让，不允许转让的则不能转让。(2)商品房预售合同转让的标的物，必须是未竣工的、正在建设中的商品房。因为，商品房建成后，预购人也实际取得了房屋产权证，购房人再将该房转让给他人，己不具有商品房预售合同转让的法律特征，而是形成了房屋买卖法律关系。(3)商品房预购人必须持有经过登记备案的合同或转让合同，才能成为商品房的转让人。因为，设定登记备案的制度，是为了便于国家行政部门的管理，规范房地产市场和加强国家税收。没有经过登记备案的预售合同缺乏有效性，这样的合同不能转让。预购商品房的合同转让给第三人。致使新的预购人成为权利主体，也是商品房预售竣工后的产权人。因此，转让合同也要经过登记备案，方可有效。(4)商品房预购人如果己经履行了法定义务，单纯权利转让、可以不经过商品房预售方的同意，只要通知预售方即可，如预购方己经按照合同支付了全部房价款后转让预购合同的行为。否则，必须征得原商品房预售合同预售方的认可和同意。由于商品房预售合同是双务合同，双方当事人互相享有权利和承担义务。因此，预购人将预购合同转让给第三人时，多数清况下，是将商品房预售合同的权利和义务一并转给第三人。第三人即取代原预购人成为全部或部分债权的受让人和全部或部分债务的承担人;商品房预售方不是转让合同的当事人，而承担债务的第三人是否具备偿还债务的能力，商业信誉如何，又与其享有的权利是否能够实现紧密相关。因此，为了保护商品房预售方的合法利益，上述清况必须征得预售方的同意。

以下几种情况，商品房预售的转让行为不应支持:(1)商品房预售转让合同签订后未进行登记的;(2)商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的;(3)商品房预售合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的;(4)商品房预售转让合同双方对该行为有重大误解的;(5)商品房预售转让合同的出让方倒卖合同，牟取非法利益，干扰房地产市场的。